¿Se están construyendo vulnerabilidades en América Latina?

Por Luis Cubeddu, Camilo E. Tovar y Evridiki Tsounta

(Versión en English)

En gran parte de América Latina, se están multiplicando proyectos inmobiliarios y el crédito hipotecario está creciendo con gran rapidez. ¿Le suena conocido? ¡A que sí!

Las condiciones de financiamiento externo favorables y los elevados precios de las materias primas se han traducido durante la última década en importantes mejoras de los niveles de vida y la profundización del crédito en muchos países de la región. Es especialmente notoria la expansión del crédito en el sector hipotecario, ámbito al que contribuyeron también las reformas jurídicas y los subsidios públicos.

Aunque en los países latinoamericanos el crédito hipotecario es relativamente bajo comparado con los niveles internacionales —apenas 7% del PIB, frente a 20% en las economías emergentes de Asia y más de 65% en Estados Unidos—, ha crecido a una fuerte tasa real promedio anual de 14% desde 2003, con Brasil a la cabeza. Los precios de la vivienda también han experimentado aumentos significativos a lo largo de este período, sobre todo en los países donde la expansión del crédito hipotecario fue más rápida (para más detalles, véase el capítulo 5 de la última edición de Perspectivas económicas: Las Américas).

La vivienda, ¿está generando vulnerabilidades?

Las autoridades y los analistas de la región deberían mantenerse atentos al rápido aumento del crédito hipotecario y los precios de la vivienda porque, como sabemos de sobra, puede crear inestabilidad financiera. América Latina tiene una larga historia de auges de crédito que terminaron colapsando, y la experiencia muestra que si bien las burbujas de precios de los activos impulsadas por el crédito toman tiempo en formase, pueden tener un final abrupto. Pero, a la vez, América Latina tiene un profundo déficit de vivienda, y por eso es natural que la construcción gane terreno a medida que mejoran los niveles de vida y se profundiza el crédito hipotecario, dejando atrás niveles iniciales muy bajos.

Es difícil evaluar debidamente la situación del sector inmobiliario en América Latina porque la información sobre el sector es por lo general limitada y deficiente. Los datos sobre los precios de la vivienda están disponibles solamente en algunos países —a saber, Brasil, Chile, Colombia, México, Perú y Uruguay— y aun así las series cronológicas suelen ser cortas y su cobertura suele estar limitada a grandes zonas metropolitanas o a segmentos de estas últimas. La información sobre saldos y flujos de la vivienda, así como sobre la construcción, también es fragmentaria. Son escasos los países que publican información completa sobre indicadores de solidez financiera y datos sobre los balances de los hogares que corresponden específicamente a la vivienda.

Pese a estas graves carencias de datos, en nuestro último informe observamos que el crédito hipotecario en algunas economías de la región podría estar creciendo a tasas muy superiores a las que explican los fundamentos económicos de los tres últimos años. En Brasil, el crédito hipotecario ha dado un gran salto, aunque eso quizá sea atribuible también al lanzamiento de un programa estatal de crédito para la vivienda (“Minha Casa, Minha Vida”) dedicado a los hogares de bajo ingreso. Indudablemente, la rápida expansión del crédito hipotecario en algunos países merece cuidadosa atención.

Al mismo tiempo, otros indicadores llevan a pensar que las vulnerabilidades relacionadas con la vivienda se encuentran hoy día contenidas en la región. Los préstamos hipotecarios en mora todavía están a un nivel relativamente bajo y las hipotecas representan una porción pequeña del total de la cartera de los bancos. De igual manera, los pocos indicadores que existen sobre el endeudamiento de los hogares se encuentran en niveles manejables, aunque van en aumento, sobre todo en el caso de los hogares de bajo ingreso.

Subsanar las carencias de datos sobre la actividad de la vivienda

La experiencia lleva a pensar que, por más pequeños que sean, los mercados hipotecarios pueden generar efectos sistémicos. Es decir, las vulnerabilidades surgidas en estos mercados pueden tener implicaciones para toda la economía que, una vez en acción, suelen ser difíciles de abordar y solucionar. ¿Qué hemos aprendido de la situación de la vivienda en Estados Unidos? Los problemas de un mercado pequeño (las hipotecas de baja calidad o “subprime”) pueden adquirir dimensiones sistémicas con rapidez, particularmente en nuevos mercados con carencias de datos significativas.

Por estas razones, es necesario actuar para solucionar las brechas de información y reforzar la supervisión del sector de la vivienda. Ayudaría asimismo la divulgación de información actualizada sobre indicadores de solidez financiera y datos sobre los balances de los hogares específicos de la vivienda. Pero se necesitan reformas más profundas (como la mejora de los registros de crédito, la elaboración de programas para mejorar la educación financiera de los consumidores y el uso de límites a la relación préstamo/valor y deuda/ingreso) para lograr que el crecimiento del mercado de la vivienda sea sustentable.

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